REGLAMENTO INTERNO DE ARQUITECTURA DEL CONDOMINIO RESIDENCIAL DEL MAR.
El siguiente documento ha sido resuelto con el propósito de garantizar a los condóminos y usuarios del condominio residencial Del Mar, el desarrollo en el tiempo de un condominio de la mejor calidad urbana, armonía arquitectónica y de paisaje, tomando en cuenta las características singulares de cada lote para su mejor aprovechamiento. Todo propietario estará obligado a cumplir y hacer cumplir con los puntos aquí plasmados.
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El presente reglamento es parte del contrato de compra venta del predio o predios condominales y a su escrituración, su lectura y aceptación serán indispensables para iniciar el proceso de protocolarización y la autorización y construcción del condominio residencial siempre será solicitada su mención.
La “Comisión de Arquitectura y Construcción” (CDAC) estará integrada por tres o más personas designadas inicialmente por el desarrollador del condominio residencial Del Mar y posteriormente su nombramiento resultará de la Asamblea de Condóminos del Residencial.
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Tendrá como función fundamental promover y vigilar:
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El cumplimiento de los “Lineamientos de Diseño de Arquitectura y Paisaje” (LIDAP) y
Supervisar que la construcción de las residencias se lleve a cabo con el mínimo de molestias para los condóminos y conforme a dichos lineamientos y al “Reglamento Interno de Construcción” (RIC) y al reglamento de construcción del Municipio de Guaymas.
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La Asamblea de Condóminos será la que norme su funcionamiento y actualice los LIDAP y el RIC.
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La CDAC tendrá las facultades más amplias para autorizar o rechazar un proyecto arquitectónico que no cumpla con la identidad, imagen, procedimiento, uso de suelo, densidad y estilo arquitectónico que es definido en los LIDAP.
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La CDAC no asumirá ninguna responsabilidad por la ejecución del proyecto y construcción de la residencia resultante de acuerdo a los planos y especificaciones presentadas por el propietario y por consecuencia, no podrán ser sujetos a cualquier acción legal en contra de ellos, ni por daños y perjuicios o errores de juicio.
Los lotes serán destinados exclusivamente para la construcción de residencias unifamiliares. Toda construcción y sus elementos complementarios cuyos destino y usos se limitan en los LIDAP. Queda prohibido a los condóminos destinar los lotes de su propiedad a uso diferente al establecido y realizar en ellos actividades o incurrir en omisiones que comprometan la seguridad, salud o comodidad de los otros lotes y las otras residencias.
LINEAMIENTOS DE DISEÑO DE ARQUITECTURA Y PAISAJE ESTILO ARQUITECTÓNICO Y COLORES
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Los estilos arquitectónicos predominantes para Del Mar son: Mediterráneo, Mexicano Contemporáneo, Minimalista Californiano y Colonial Santa Fe, podrán a criterio del arquitecto proyectista hacerse fusiones de estilos o incorporar elementos que armonicen con el conjunto. Se deberá favorecer en pisos, muros y cubiertas el uso de materiales naturales como la piedra, madera, concreto expuesto y el metal en crudo, enjarres y aplanados con colores claros que armonicen con el paisaje del mar y la orografía y con la intención arquitectónica del condominio.
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Las fachadas frontales, posteriores y laterales deberán ser diseñadas de manera que armonicen entre sí y formen una composición visual coherente y bella.
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Se pondrá a disposición de los condóminos y sus arquitectos diseñadores un catálogo de materiales y colores sugeridos para el desarrollo del proyecto.
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Es importante el flujo de información entre el arquitecto proyectista y el CDAC con el fin de completar el anteproyecto arquitectónico conceptual de la residencia para después poder ejecutar el proyecto ejecutivo con ingenierías y no caer en retrabajos por no cumplimiento de los LIDAP. La aprobación final será otorgada por el CDAC.
USO DE SUELO
El único uso de suelo permitido en el desarrollo será de "casa habitación unifamiliar horizontal en régimen condominal".
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Los lotes individuales no podrán subdividirse, sin embargo sí podrán ser fusionados con lotes contiguos y edificar en los dos o en los tres, guardando los límites estipulados en las restricciones de diseño y construcción.
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Ésta lotificación respeta al equilibrio ecológico y a las disposiciones para la zona, esto en co-función de lo establecido por las autoridades de control ambiental bajo la autorización otorgada especialmente a "Inmobiliaria Punta Arrecifes S.A. de C.V." de la cual la utilización de solamente de ornato, de la Z. F. M. T misma que será tramitada por y para este conjunto condominal por lo que no estará permitido construir en el área federal.
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En la casa habitación, podrán vivir los miembros de la familia, invitados y servidumbre, quedando prohibido que las viviendas funcionen como habitaciones de tiempo compartido, viviendas de asistencia y/o de huéspedes, viviendas de renta para extensos períodos o temporadas vacacionales, ya que formarían grupos inaccesibles de controlar durante su estancia.
RESTRICCIONES DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN
La distribución urbana de Del Mar ofrece cinco diferentes tipos de lotes, cada uno de ellos diferenciado por sus características topográficas y vistas del paisaje.
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Estas restricciones son medidas para regular la densidad de construcción del condominio y así garantizar el mayor disfrute de las vistas hacia el mar y los cerros desde todos los lotes y la armonía de la vida en común.
REMETIMIENTOS: son las franjas de terreno dentro de cada lote (medidos desde el límite de propiedad hasta el paño de los muros y volados de losas), destinadas a espacio abierto obligatorio, en los cuales, no podrá levantarse ninguna parte de la construcción. Esta superficie de espacio abierto (servidumbres) podrá tener un máximo del 30% como área pavimentada y el restante 70% deberá conservarse como jardín natural.
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ALTURA: Es la altura máxima a la que puede elevarse cada residencia, incluyendo pretiles y losas inclinadas y es medida desde la parta más alta de la guarnición de su calle colindante de acceso al punto más alto de la construcción.
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COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO (COS): indica que tanta superficie del terreno puede ocuparse y que tanto debe quedar libre, en porcentaje del total del terreno.
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COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS): establece el total máximo permitido de metros cuadrados que se pueden construir, en porcentaje del total del terreno.
Lotes tipo 1-MAR:
De acuerdo al plano autorizado de lotificación del condominio, son los lotes que colindan con el océano; del número 01 al 27 tienen las siguientes restricciones:
Remetimiento al frente del terreno: 4.00 metros.
Remetimiento posterior del terreno: 4.00 metros.
Remetimientos laterales del terreno: 1.00 metros.
Altura máxima: 4.50 metros (hasta un nivel sobre la guarnición de su calle colindante
COS: 65% - CUS: 65%
Sin embargo, por la topografía descendente hacia el mar, se podrán hacer semisótanos que no contarán para la revisión de COS y CUS.
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Asimismo en estos lotes se deberán de respetar los límites que en Z. F. M. T. se especifican, siendo de los 20.00 mts totalmente sin construir en playas menores que 30° de inclinación topográfica; en límites mayores a 31 º de inclinación la opción será de 15.00 mts a 2.00 mts; significando solo el Ornato, no habrá construcciones.
Lotes tipo 2-COLINA:
De acuerdo al plano autorizado de lotificación del condominio, son los lotes del número 45 al 61 y del 75 al 92 y que tienen las siguientes restricciones:
Remetimiento al frente del terreno: 4.00 metros.
Remetimiento posterior del terreno: 4.00 metros.
Remetimientos laterales del terreno: 2.00 metros.
Altura máxima lotes 45 al 52: 7.50 metros (hasta dos niveles sobre la guarnición de su calle colindante)
COS: 55% - CUS: 90%
Altura máxima lotes 53 al 61: 8.00 metros (hasta dos niveles sobre la guarnición de su calle colindante)
COS: 55% - CUS: 90%
Altura máxima lotes 75 al 80: 8.50 metros (hasta dos niveles sobre la guarnición de su calle colindante)
COS: 55%. - CUS: 90%
Altura máxima lotes 81 al 92: 9.00 metros (hasta dos niveles sobre la guarnición de su calle colindante)
COS: 55% - CUS: 90%
Lotes tipo 3-CERRO “A”:
De acuerdo al plano autorizado de lotificación del condominio, son los lotes del número 34 al 44 y del número 68 al 74 y que tienen las siguientes restricciones:
Remetimiento al frente del terreno: 4.00 metros.
Remetimiento posterior del terreno: 4.00 metros.
Remetimientos laterales del terreno: 2.00 metros.
Altura máxima: 8.00 metros (hasta dos niveles sobre la guarnición de su calle colindante
COS: 55% - CUS: 90%
Lotes tipo 4-CERRO “B”:
De acuerdo al plano autorizado de lotificación del condominio, son los lotes del número 62 al 67 y que tienen las siguientes restricciones:
Remetimiento al frente del terreno: 4.00 metros.
Remetimiento posterior del terreno: 4.00 metros.
Remetimientos laterales del terreno: 2.00 metros.
Altura máxima: 4.50 metros (hasta un nivel sobre la guarnición de su calle colindante)
COS: 55% - CUS: 55%
Sin embargo, por la topografía descendente hacia el mar, se podrán hacer semisótanos que no contarán para la revisión de COS y CUS.
Lotes tipo 5-NORTE:
De acuerdo al plano autorizado de lotificación del condominio, son los lotes del número 28 al 33 y que tienen las siguientes restricciones:
Remetimiento al frente del terreno planta baja: 4.00 metros.
Remetimiento al frente del terreno planta alta: 8.00 metros.
Remetimiento posterior del terreno: 4.00 metros.
Remetimientos laterales del terreno: 2.00 metros.
Altura máxima: 8.00 metros (hasta un nivel sobre la guarnición de su calle colindante)
COS: 55% - CUS: 90%
Para todos los tipos de lotes si algún elemento constructivo o de fachada requiere una altura mayor a la regulada será evaluado por el CDAC como caso especial y se planteará para su aprobación.
TECHUMBRES
Las cubiertas de las viviendas podrán ser inclinadas a una, dos o cuatro aguas, a elección del propietario y siempre cubiertas con tejas; se podrán combinar con elementos de techos planos, sin embargo no podrán rebasar la altura máxima permitida para cada lote.
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Se permitirán volados máximos de 30 cm en remetimientos laterales y en frontales y posteriores de acuerdo al diseño arquitectónico de cada caso, respetando los remetimientos indicados y el COS y CUS y los estilos arquitectónicos descritos.
El CDAC estudiará cada caso particular para su evaluación y aprobación.
BARDAS
Las bardas y cercos deben ser diseñados con el mismo carácter arquitectónico del condominio y su altura no excederá de 1.20 m en muros frontales y posteriores pudiendo sustituirse con elementos que permiten la vista a través (enrejado) hasta 2.10 m. Las bardas laterales podrán tener una altura máxima de 2.10 m y hasta 4 m antes de llegar al límite de propiedad frontal y/o posterior; los 4 m restantes podrán ser construidos de acuerdo al criterio de las bardas frontales posteriores.
La altura de bardas y cercos se medirá desde el nivel de piso terminado de banqueta a la parte más alta de las mismas y el desarrollo de éstas se escalonará si la pendiente es acentuada y de acuerdo a niveles de rasantes.
ESTACIONAMIENTOS
Cada vivienda debe de contar con espacio mínimo para dos automóviles bajo cubierta y otros dos al descubierto, por lo menos, pudiendo formar conjuntos de estacionamientos de hasta 6 vehículos interiormente. Estará prohibido el estacionarlos sobre banquetas o arriates (Incluidos los accesos a almacenes domésticos o garajes).
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La ubicación de los estacionamientos se hará respetando las restricciones y remetimientos señalados
En la vialidad o calle no se permitirán: vehículos de trabajo como tractores, camiones de volteo, doble rodados o de redilas, vagonetas y demás vehículos grandes para trabajo y de forma permanente salvo en los casos de obras en construcción siempre que sea notificada y autorizada por la Administración; o mientras se realicen reparaciones a las instalaciones y/o vialidades dentro del desarrollo.
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Todos los casos serán evaluados y/o autorizados por la CDAC
BANQUETAS
La construcción de banquetas correrá por cuenta del propietario. Todos los lotes deberán contar con banqueta y una franja de área verde, dicha franja o arriate, siempre deberá de tener césped o pasto, incluyendo plantas nativas de baja densidad visual o elementos de jardinería y diseño que sean armónicos con la zona, no podrá cubrirse con ningún tipo de pavimento exceptuando el área de acceso al garaje, ni sembrar algún tipo de árbol ó de arbusto de raíces protuberantes, externas y extremas.
MUROS DE CONTENCIÓN
En caso de que el proyecto lo requiera se podrán construir muros de contención residenciales, los cuales podrán tener una altura de acuerdo con las rasantes en el terreno y/o proyecto arquitectónico.
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Los muros de contención deberán integrarse a la arquitectura o en su caso cubrirse por completo con arbustos y/o taludes de tierra con césped, o arbustos de guías o enredaderas; pudiendo utilizar los materiales del lugar y reproducir acabados ya existentes en el equipamiento del conjunto.
ELEMENTOS COMPLEMENTARIOS
Toda estructura o espacio aledaño a la residencia, tales como: Albercas, fuentes, spas, canchas deportivas, cuarto de huéspedes, invernaderos, bodegas, cubiertas, lavaderos, tendederos, depósitos de basura, etc., serán aceptadas siempre y cuando se ubiquen dentro de las áreas permisibles de construcción del lote. Todo equipo mecánico, patios de servicio, lavaderos, tendederos deberán ser ocultados para evitar que se vea desde cualquier punto exterior de la residencia y protegido para evitar accidentes y disminuir el ruido que produzca.
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Los depósitos de basura no podrán colocarse en el área de restricción frontal o lateral, desde la calle deberán protegerse de la vista exterior, evitando ubicarlos cerca de las viviendas vecinas o causar efectos antiestéticos y de malos olores.
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Se deberá tener en el proyecto un espacio para depósito eventual de residuos orgánicos dentro del volumen del garaje o de muro lateral en su caso; estos depósitos deberán ser cerrados mientras se depositan en los contenedores municipales.
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Se recomienda que las viviendas cuenten con trituradores de residuos orgánicos conectados al drenaje sanitario.
EQUIPOS EN TECHOS
No se permitirán a la vista: equipos de refrigeración, ductos, calentadores de agua solares, tanques de almacenamiento de agua o gas, etc., todos estos elementos deberán ser ocultados con el uso de pretiles o losas inclinadas que obstruyan su visibilidad desde cualquier otro punto superior al del lote, Los equipos y paneles de energía solar, deberán estar integrados dentro del diseño de la cubierta y estos elementos no deberán de ser vistos desde la calle o desde cualquier otro punto superior al del lote.
Se permitirán antenas de T.V y parabólicas; las cuales no deberán de ser vistos desde la calle o desde cualquier otro punto superior al del lote.
TINACOS Y TANQUES
Todos los tinacos, tanques, cisternas o elementos similares deberán ser enterrados o estar ocultos a la vista exterior por todas sus fachadas y no se podrán colocar en la azotea de la casa, especialmente las de una planta.
ILUMINACIÓN EXTERIOR
Toda iluminación exterior deberá ser indirecta para evitar deslumbramientos molestos a los lotes adyacentes y a las personas que circulen por las calles. El uso de reflectores quedará a consideración del CDAC, porque afectan el concepto general del desarrollo.
DRENAJES PLUVIALES
Deberán separarse los drenajes pluviales de los drenajes sanitarios. Los escurrimientos pluviales provenientes de techos, terrazas y cubiertas deberán encauzarse al frente del lote y hacia la calle.
Queda prohibido encauzar el agua pluvial a un lote o construcción vecina o áreas comunes recreativas así como obstruir los escurrimientos naturales del conjunto.
En los casos en que los patios queden a un nivel por debajo del nivel de la calle se deberá hacer un pozo de absorción para retardar el escurrimiento de las lluvias y tener una saliente a través del muro posterior solo para los excedentes. Estos escurrimientos no se podrán conectar al drenaje sanitario.
ACOMETIDAS
Los servicios de: Energía Eléctrica, Telefonía, Audio-video por Cable, que serán suministrados por las empresas concesionadas, estarán en cada lote proporcionados de forma subterránea y bajo una sola forma de suministro por lo que no estarán sujetos a modificaciones o convenios articulares ajenas a lo establecido por la Administración.
ACCESO A ZFMT.
El acceso peatonal a la Zona Federal Marítimo Terrestre estará ubicado al final del bulevar de acceso principal.
VEGETACIÓN
Se deberá prever el crecimiento futuro de árboles y arbustos para crear un ambiente fresco y saludable, sin afectar la vista ni crear basuras a los vecinos. Deberán prevalecer los jardines desérticos que requieran poco mantenimiento y riego constante. Se compondrá de piedras y plantas desérticas de la región que se mantienen solas principalmente.
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Se deben tomar también las medidas necesarias de protección, para evitar daño o deterioro por raíces o humedad a las estructuras colindantes y dar la poda necesaria para que el árbol no invada espacio aéreo del vecino que le pueda perjudicar.
Para sembrar árboles o arbustos que crezcan más de 1.0 mts. Se deberá dejar libre, cuando menos un metro del límite de la propiedad.
PRESENTACION Y APROBACION DEL PROYECTO
El propósito de la revisión y aprobación del proyecto arquitectónico, es exclusivamente para verificar el cumplimiento de los LIDAP.
Se recomienda presentar el borrador del proyecto para asegurarse de que el mismo se apegue a los LIDAP y evitar que el propietario y su arquitecto trabajen sobre una propuesta arquitectónica que no vaya a cumplir con dichos lineamientos.
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El propietario no podrá tramitar la Licencia de Construcción ante el Ayuntamiento, hasta que no haya sido aprobado por el CDAC el proyecto arquitectónico.
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Para iniciar el proceso de revisión y aprobación de un proyecto, el CDAC deberá recibir previamente:
1) Copia simple de escritura que acredite la propiedad del terreno donde se pretende realizar el proyecto.
2) Datos del propietario (nombre completo, domicilio actual, teléfonos).
3) Carta de no adeudo de cuotas condominales emitida por la Administración del condominio.
4) Plano de especificaciones del terreno (incluido en escritura) mostrando sus dimensiones, remetimientos, COS, CUS y alturas máximas, firmada por el propietario y su arquitecto.
5) Cubrir la cuota determinada por la Asamblea de Condóminos al administrador del condominio por revisión y autorización del proyecto por parte del CDAC.
6) Planos de anteproyecto arquitectónico: plantas, fachadas, cortes y planos de bardas, en autocad y perspectivas de la fachada principal.
En un plazo de 10 días hábiles, el CDAC estudiará la información recibida y hará las observaciones pertinentes para que el proyecto definitivo se haga de acuerdo a los LIDAP. El proyecto se podrá rechazar en el caso de que no se hayan tomado en cuenta las observaciones hechas.
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Una vez revisado y aprobado el proyecto arquitectónico, se extenderá una carta de aprobación del proyecto arquitectónico. Con esta aprobación el propietario y su arquitecto podrán completar el proyecto ejecutivo de arquitectura e ingenierías para solicitar licencia de construcción ante el ayuntamiento e iniciar la obra.
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Para la ejecución de la obra el condómino y su constructor se sujetarán al Reglamento Interno de Construcción.
REMODELACIONES Y AMPLIACIONES
Las remodelaciones y ampliaciones de las residencias existentes, deberán ser autorizadas por el CDAC, en caso de afectar solo los interiores de la misma sin que sean visibles desde el exterior de la residencia, esta autorización será inmediata, en caso de afectarse los exteriores de la edificación o de contener ampliaciones, se deberá proceder de acuerdo al proceso de revisión antes descrito.
Cualquier duda favor de acercarse a la oficina de ventas para que esta lo canalice con el equipo de Arquitectura.
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